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  • Photo du rédacteurJean-Philippe Auclair

Comment se passe une transaction où seulement l’acheteur est représenté ?

Dernière mise à jour : 15 janv.

Et pourquoi le vendeur doit redoubler de vigilance ?


 


Avant de commencer

Avant d’entrer dans le vif du sujet, je tiens avant tout à vous mentionner que je respecte et je comprends votre décision d’afficher votre propriété en vente par vous-même parce qu’avant de devenir courtier immobilier, j’ai pris exactement la même décision que vous. J’ai affiché ma propriété en ligne par moi-même pour sauver la commission.


Il me fera plaisir de vous décrire le dénouement de cette mise en marché dans un prochain texte.


Pourquoi j'écris ce texte

Je vais être franc avec vous..

Dans le cadre de ma profession, je contacte régulièrement des propriétaires qui vendent par eux-mêmes et la très grande majorité d’entre eux me disent exactement la même chose.


“Si tu as un acheteur, tu peux visiter avec lui, mais c’est l’acheteur qui te paie ta rétribution.”


Et chaque fois je vous remercie. Mais j’ai ma petite voix qui me dit que je devrais vous en dire un peu plus sur cette façon de procéder et je ne le fais pas. De un parce que j’ai d’autres vendeurs à contacter, de deux parce que je représenterai l'acheteur dans le cas oû il aurait un intérêt envers votre propriété, et de trois parce que les vendeurs sans courtier se font déjà contacter 10 à 15 fois par jour par des courtiers qui veulent leur dire ou leur expliquer plusieurs choses.


Voici ce que je vous dirais, si j’avais tout mon temps et si vous n’aviez pas géré plusieurs autres autres appels de courtiers avant le mien.


Les formulaires

Si je représente les acheteurs dans votre projet de vente, la transaction aura lieu sur les formulaires de l’OACIQ.


L’OACIQ a comme mission principale de protéger et informer le public en appliquant la loi sur le courtage immobilier


En tant que courtier immobilier, je ne peux utiliser autre modèle de formulaire. Ces formulaires ont été rédigés dans le but de protéger toutes les parties à la transaction et c’est un grand avantage pour les vendeurs qui vendent sans courtier d’avoir accès à ces formulaires qui sont beaucoup plus complets et précis.


Exemple : La Déclaration du vendeur de l’OACIQ comporte 13 pages alors que la version Duproprio comprend 6 pages. Dites-vous que chaque page de déclaration vous protège contre ce que vous y divulguez.


Les Clauses utilisées

Le vendeur non représenté doit redoubler de prudence lorsqu’il reçoit et analyse une promesse d’achat qu’il a reçue de la part d’un acheteur représenté.


Les courtiers immobiliers connaissent très bien leurs formulaires et comme ils représentent l’acheteur, les clauses seront utilisées dans le but de le protéger.


Ne laissez aucune zone grise et n’hésitez pas à questionner le courtier de l’acheteur pour être certain de bien mesurer les impacts et les conséquences des clauses utilisées. Assurez-vous de vous informer avant de vous commettre.


Les portes de sortie

Plusieurs conditions incluses dans les promesses d’achat peuvent représenter des portes de sortie en faveur de l’acheteur.


J’ai écrit un article à ce sujet qui donne 4 exemples de porte de sortie, 2 réelles portes de sortie et 2 “fausses” portes de sortie



La notion de représentation

C’est une notion très simple. Si j’ai un contrat d’achat avec le visiteur qui me demande une visite sur votre propriété, c’est lui que je représente.

C’est très basique, mais c’est souvent en cours de transaction que des vendeurs me disent que je ne fais rien pour eux, que j’ai un parti pris pour les acheteurs, qu’ils ne se sentent pas protégés ou représentés. Et ils ont raison.


Il faut toutefois savoir que même si je représente l’autre partie à la transaction, je vous dois un traitement équitable.


Les étapes d’une transaction où le vendeur n’est pas représenté et où l’acheteur est représenté.


  1. Donnez votre accord à un courtier immobilier pour qu’il puisse présenter votre propriété à ses clients acheteurs.

  2. Assurez-vous que le courtier représente ses clients via un contrat de courtage achat.

  3. Informer le courtier de tout ce qu’il doit savoir sur votre propriété.

  4. Planifier un moment pour que le courtier et ses clients acheteurs puissent visiter.

  5. Si les acheteurs sont intéressés, il risque d'y avoir une période de questionnement et de vérification.

  6. Réception de la promesse d’achat.

  7. Négociation.

  8. Acceptation.

  9. Réalisation des conditions ( inspection, vérification, financement, examen de documents, vous devrez remplir la déclaration du vendeur de l’OACIQ).

  10. Si tout se déroule bien, la levé des conditions.

  11. Choix du notaire ( par l’acheteur ).

  12. Rendez-vous de signature de l’acte de vente.


Le prix offert

C’est souvent l’élément le plus important aux yeux des parties à la transaction.

Avant d’aller plus en profondeur dans le sujet du prix offert, j’aimerais que vous vous mettiez dans la peau de l’acheteur un instant.


Je ne vous raconte pas tout ça pour vous embêter, mais bien pour vous mettre en premier plan les raisonnements que les acheteurs utilisent pour établir le prix qu’ils offrent aux vendeurs non représentés.

  • L’acheteur sait que vous ne payez pas de rétribution à un courtier immobilier

  • L’acheteur sait que les propriétés affichées sur Centris ont dans leurs prix demandés, la rétribution que le vendeur versera à l’agence du courtier immobilier qui les représente.

  • L’acheteur a aussi accès à toutes les propriétés présentes sur Centris.

  • L’acheteur sait que les courtiers qui affichent les propriétés ont un devoir de vérification, de divulgation et de collaboration.

  • L’acheteur sait que l’OACIQ veille à appliquer la loi sur le courtage immobilier seulement pour les transactions où un courtier représente au moins une des deux parties.

  • L’acheteur sait que les agences vérifient le travail de leurs courtiers et vérifient chaque dossier de transaction.


Les acheteurs qui regardent les propriétés sur Duproprio veulent la même chose que les vendeurs qui affichent leurs propriétés sur Duproprio. Sauver la commission.


Si vous vous mettez à la place de l’acheteur, offrez- vous le même montant à un vendeur qui affiche sur Centris qu’un vendeur qui affiche sur Duproprio ?


Pour défendre votre position, assurez-vous d’avoir des comparables solides, vendus, récemment avec les mêmes conditions de vente que vous désirez, soit des propriété vendues sans courtier immobilier.


La mécanique de rétribution pour le courtier de l’acheteur.

Dans un cas où l'acheteur est représenté par son courtier immobilier, sachez que le prix d’achat offert sur la promesse d’achat n’est pas nécessairement le prix d’achat qui vous est réellement offert.


Je commence toujours mes présentations d’offre d’achat aux vendeurs sans courtier en leur présentant l’annexe R.


L’annexe R (Annexe résidentielle) est le document qui vient détailler le montant qui revient réellement aux vendeurs non représentés.


En bref, on y voit le montant que l’acheteur donne à son courtier (plus les taxes applicables) et le montant qui est offert au vendeur.


Le montant qui est inscrit sur la promesse d’achat comprend la rétribution du courtier immobilier de l’acheteur et la section AR2.5 de l’annexe R sert à départager tout ça.

Dites-vous que lorsque le vendeur est représenté, une portion du montant offert sur la promesse d’achat est aussi prévu pour la rétribution du courtier immobilier.


En conclusion

En conclusion, si un de mes clients acheteurs désire planifier une visite sur votre propriété, il me fera plaisir de vous contacter et d’organiser le tout avec vous. Je représenterai l'acheteur, mais je vous devrai un traitement équitable.


Si vous désirez mon avis sur votre mise en marché ou si vous aimeriez prendre de l’information sur mon offre de service et savoir comment je réalise les mandats de mes clients, cliquer ici pour planifier une rencontre ou un appel téléphonique.


Entre-temps, mon équipe et moi sommes toujours disponibles pour toutes questions ou demandes.


Je vous souhaite un bon succès.





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