Le marché immobilier est excessivement actif. Déjà avant l'arrivée de la foutue Covid dans le portrait, on assistait à une baisse du nombre de propriétés disponibles sur le marché et une hausse de la clientèle acheteur.
Avec la pandémie qui perdure, beaucoup de propriétaires ont décidé de mettre une pause sur leur projet de vente. Et avec les taux d’intérêt qui demeurent très bas, les acheteurs ont une excellente capacité d’emprunt. Plus de demandes que d’offres, les prix grimpent ! c’est vulgarisé au maximum, mais je crois que cela reflète bien les grandes lignes du contexte actuel.
Dans la dernière année, j’en ai vu des vertes et des pas mûres. J’ai vu des acheteurs se faire fermer la porte au nez sur des offres très généreuses. En tant que courtier immobilier du vendeur, j’ai parfois même conseillé aux vendeurs de refuser l’offre la plus élevée du lot d’offres reçues.
J’ai dressé une liste des 5 pires choses qu’il faut à tout prix éviter lorsque l’on procède à la rédaction d’une offre d’achat dans ce marché hors norme.
1.
La préqualification hypothécaire
Déposer une offre d’achat sans préqualification hypothécaire, c’est un peu jouer du pipeau pas de pipeau. C’est bizarre, ça ne fait pas sérieux, et il n’y a aucune chance de percer.
La préqualification hypothécaire est comme un passeport vers la “douane” de l’immobilier résidentiel. Il est bon de l’avoir à jour ,mais on la veut annexée à l’offre !
Tout le monde peut dire qu’ils sont préqualifiés pour un certain montant. Mais sans le document sous les yeux, les vendeurs et les courtiers des vendeurs n’ont pas à vous croire sur parole.
De plus, dans certaines préqualifications il y a la mention que la mise de fonds a été vérifiée et validée par le banquier ou le courtier hypothécaire.
Le vendeur ne peut qu’être en faveur d’une offre sérieuse, qui démontre la capacité de payer et la preuve que le montant de la mise de fonds est déjà en possession de l’acheteur.
Imaginer un vendeur qui reçoit 2 offres. La plus élevée n’a pas de préqualification hypothécaire et la deuxième. Légèrement en dessous du prix de la première est préqualifié. Les chances sont fortes que le vendeur choisisse l’offre qui lui donne le plus de sécurité possible, donc celle avec la préqualification.
Cependant, le marché immobilier actuel n’est pas normal. Le vendeur risque de recevoir 10 offres ! Il y a donc de fortes chances que la grande majorité des offres reçues soient accompagnées d’une préqualification hypothécaire et qu’elles soient toutes plus élevées les unes des autres.
L’offre sans préqualification est balayée du revers de la main par le vendeur. Même si votre offre est excellente, même si vos yeux sont magnifiques, votre offre risque de ne pas être considérée.
2.
Les dates proposées sur la fiche descriptive
Les dates sur la fiche descriptive sont souvent une suggestion. C’est une proposition du vendeur à officialiser le tout devant le notaire, aux alentours de “x” date.
Évidemment, ces dates sont sujettes à négociation et sont souvent autant négociées que le prix de vente.
Mais une fois de plus, le contexte actuel ne permet pas trop de folies !
Il est important de discuter avec la partie des vendeurs afin de proposer les dates les plus susceptibles de fonctionner pour eux dans votre promesse d’achat.
Encore une fois, si un vendeur reçoit 2 offres identiques à l’exception des dates de signature de l’acte de vente et de prise de possession, il choisira l’offre avec les dates qui lui conviennent.
3.
Les inclusions et les exclusions
N’essayez pas d’inclure les tabourets du comptoir-lunch s’ils ne sont pas déjà inclus ! À moins bien sûr d’avoir eu le feu vert des vendeurs.
Lorsque le vendeur a pris la décision de mettre sa propriété en vente dans cette période de crise sanitaire mondiale, il a pris aussi la décision d’exclure le luminaire de la salle à manger.
Peut-être qu’il y est attaché d’une façon sentimentale ? Et on s’en fout ! le pourquoi de cette décision ne peut pas être contesté sans raison !
Dans un marché plus équilibré, le vendeur pourrait revenir avec une contre-proposition pour réexclure ce que vous avez tenté d’inclure. Mais ici, à la fin de la deuxième vague de la pandémie de la Covid, il n’y aura pas de contre-offre, il y aura la mention “acceptée” sur l’offre qui convient le plus aux vendeurs.
Le diable est dans les détails ! et dans les tabourets du comptoir-lunch !
4.
La marge de négociation
Les fameuses marges de négociations ! Oublions-les pour un moment !
J’ai vu peu ou pas de négociation depuis Mars 2020. Le formulaire contre-offre prend la poussière dans les classeurs des courtiers !
La formule “2019” était du genre : [90/120 jours] = “ Promesse d’achat “ + “Contre-offre” + “Contre-offre” + “ACCEPTÉE”
La formule depuis 2020 est plus comme : [24/48heures] = “Promesse d’achat”(X20) + “ACCEPTÉE”
La place à la négociation est pratiquement inexistante dans la majorité des situations. Il ne faut pas “s’essayer” , il faut donner le prix que vous êtes prêts à mettre”.
5.
Les portes de sortie
Votre offre doit être BÉTON !
La moindre petite clause dans votre promesse d’achat qui pourrait vous permettre une porte de sortie devrait être révisée. Je ne vous dis pas de faire des offres sans condition ! JAMAIS je ne ferais cela ! mais les clauses et les conditions doivent être habilement réfléchies.
Imaginez inclure un document tel que le compte de taxes municipales dans une clause conditionnelle. C’est-à-dire que si vous n’appréciez pas le compte de taxes municipales, vous pouvez vous retirer de votre offre d’achat à l’intérieur du délai de vérification !
Mais quelle sorte de vendeur accepterait ce type de condition en 2021 ???
Le compte de taxes municipales est disponible gratuitement en ligne sur le site web de la municipalité de la propriété.
C’est très imprudent de penser déposer une offre sérieuse lorsqu’un document accessible gratuitement et simplement devient une condition à la réalisation de la transaction. Ce type de condition vient gravement endommager la qualité d’une offre d’achat.
Maintenant, si dans la fiche descriptive, un document est décrit comme étant disponible sur demande. Exemple, une facture/garantie en lien avec la réparation d’une fissure dans la fondation, n’hésitez pas à demander à la partie des vendeurs tous ces documents le plus tôt possible dans le processus afin de pouvoir prendre le temps d’en prendre connaissance avant de rédiger l’offre afin de ne pas avoir à ajouter ce type de condition dans votre offre !
En résumé
Les vendeurs ont le beau jeu !
Mais cela ne veut pas dire qu’il n’est pas possible d’acquérir une propriété sans donner la lune ! Les conditions qu’il y a dans l’offre peuvent vous faire donner beaucoup de points aux yeux des vendeurs lorsqu’ils sont bien rédigés.
Les vendeurs reçoivent plusieurs offres en même temps et n’accordent que quelques minutes à la lecture de chacune avant de sélectionner un top 2 ou un top 3. Ils isolent les meilleures offres et les lisent plus en détail.
Pour que votre offre soit acceptée, elle doit avant tout être dans le top 3 ! donc pour s’assurer d’y être ! Éviter les clauses qui vont à l’encontre de la fiche descriptive. Les vendeurs doivent être en confiance et ne doivent pas croire qu’il y a anguille sous roche !