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  • Photo du rédacteurJean-Philippe Auclair

Les portes de sortie d'une promesse d’achat

Dernière mise à jour : 17 avr. 2023

Une promesse d’achat contient plusieurs clauses et elles ont toutes leur importance. L’OACIQ a rédigé les formulaires de courtage immobilier dans le but de protéger les parties à la transaction.



Il existe des clauses explicatives qui viennent nommer des droits et des obligations et il existe des clauses conditionnelles qui viennent mettre une ou des conditions à une promesse d’achat, comme par exemple, la clause de l’inspection en bâtiment.


Les clauses conditionnelles ont le pouvoir de mettre fin à la promesse d’achat, mais pas toujours simplement.


Divisons ce type de clause en deux catégories, les portes de sortie et les fausses portes de sortie


➡️ Commençons par les fausses portes de sortie


Ces clauses conditionnelles sont souvent prises à tort comme des portes de sortie faciles à prendre. J’ai souvent entendu des acheteurs me dire que s’ils changent d’idée, ils utiliseront la condition d’inspection pour se désister de l’offre d’achat.


À PROSCRIRE À TOUT JAMAIS !!!


L’inspection en bâtiment


La clause de l’inspection n’est pas une porte de sortie grande ouverte et facile à utiliser.


La mécanique de cette clause est très bien décrite à même la clause. Il s’agit de la clause 8 du formulaire Promesse d’achat.


Donc en gros, Il doit s’agir d’un problème que


1- L’inspection a révélé ( si le revêtement de la toiture est à changer et que la déclaration du vendeur mentionne que le bardeau d’asphalte a été installé il y a 30 ans, on ne peut pas dire que l’inspection a révélé que le bardeau d’asphalte était à changer.)


2- Un facteur ( il n’est pas possible de cumuler plusieurs facteurs anodins. )


3- Susceptible de façon significative de diminuer la valeur, de diminuer les revenus ou d’augmenter les dépenses ( significative ! )


Donc l’élément révélé lors de l’inspection doit être un facteur qui a lui seul fait descendre la valeur de la propriété de façon significative


Lorsque je représente le vendeur et que la partie des acheteurs demande une baisse de 15 000 $ sans quoi ils se désistent de la transaction, parce que la prise électrique de la cuisine n’est pas DTF, que certaines planches de la terrasse sont en fin de vie et qu’il y a des joints de silicone à entretenir, je leur fais relire la clause qu’ils ont utilisée. Ils se rendent rapidement compte que leur demande n’est pas cohérente avec la mécanique de la clause.


⛔ La clause de l’inspection en bâtiment n’est pas une porte de sortie facile à prendre !




Le financement


Il n’est pas possible de volontairement ralentir ou empêcher l’obtention de la lettre d’acceptation ou de refus de l’institution financière.


La clause de financement donne droit aux vendeurs d’obliger les acheteurs à tenter de se faire financer avec une institution financière de leur choix si jamais l’acheteur ne parvient pas à obtenir une lettre d’acceptation du financement sans condition par son institution financière


⛔ La condition du financement n’est pas une porte de sortie facile à prendre





➡️ Les réelles portes de sortie d’une promesse d’achat


Ces clauses conditionnelles ont été créées dans le but de permettre à l’acheteur de faire ses vérifications diligentes.


Lorsque ces clauses sont utilisées sans véritable nécessité, les courtiers immobiliers conseillent à leurs clients vendeurs de ne pas les accepter tels quels et de faire une contre-proposition à la promesse d’achat qui semble laisser une porte de sortie grande ouverte.


Clause d’examen des documents


La clause d’examen des documents est une porte de sortie extrêmement grande ouverte. L’acheteur peut demander dans la clause 9.1 que le vendeur lui fournisse un ou des documents. Il disposera du délai indiqué dans cette clause pour décider s’il est satisfait ou non des documents.


L’acheteur qui n’est pas satisfait d’un document n’aura même pas à justifier pourquoi et il pourra rendre la promesse d’achat nulle et non avenue.


Imaginez qu’un acheteur ne soit pas satisfait d’un document parce qu’il n’aime pas la police de caractère. Ce serait d’un ridicule ! Mais cet acheteur pourrait mettre fin à sa promesse d’achat même si celle-ci était de 10 milliards de dollars.


Notez bien que les documents inscrits dans cette clause doivent exister. Il n’est pas possible de nommer un document qui n’existe pas encore. (Exemple: La prochaine facture de consommation d’énergie)


J’invite les vendeurs à faire particulièrement attention à cette fameuse clause 9.1 car certains acheteurs y inscrivent des documents très simples d’accès pour se créer une porte de sortie. Comme par exemple un compte de taxes municipales qui est disponible gratuitement en ligne en moins de 45 secondes.


✅ La clause 9.1 - Examen de documents par l’acheteur est une réelle porte de sortie





Clause de condition de visite


Il est possible d’ajouter à une promesse d’achat, une clause conditionnelle à la satisfaction d’une visite par l’acheteur.


L’acheteur peut utiliser cette clause si un des acheteurs n’a pu être présent lors de la visite initiale ou si une partie de la propriété n’était pas accessible par avant ( locataire sur place, travaux en cours )


Cette clause stipule que si l’acheteur n’est pas entièrement satisfait de la visite, il pourra rendre la promesse d’achat nulle et non avenue.


Et ce, sans même avoir à justifier sa décision !




✅ La clause conditionnelle à une visite des lieux par l’acheteur est une réelle porte de sortie.




➡️ Pour conclure


Que vous soyez du côté vendeur ou du côté acheteur, lisez et relisez les clauses utilisées dans la promesse d’achat qui concerne votre transaction et assurez-vous de bien comprendre leurs fonctionnements.


Ne laissez pas de zone grise. Votre courtier immobilier a le devoir de vous expliquer les clauses utilisées, leurs effets, leurs délais et leurs conditions.


Notre équipe est disposée à répondre à vos interrogations









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